Freehold vs. Leasehold: So sichern Sie Ihr Eigentum auf Phuket rechtssicher ab

„Kann ich als Deutscher in Thailand überhaupt Eigentum erwerben?" – das ist die häufigste Frage, die uns Kunden stellen. Die Antwort lautet: Ja, absolut legal – aber der Weg dorthin unterscheidet sich je nach Objektart. Dieser Artikel erklärt die beiden zentralen Eigentumsformen und zeigt, wie Sie Ihre Investition rechtssicher strukturieren.

Der rechtliche Rahmen in Thailand

Das thailändische Grundstücksrecht (Land Code) erlaubt Ausländern grundsätzlich nicht, Land im eigenen Namen zu besitzen. Diese Beschränkung gilt seit Jahrzehnten und dient dem Schutz thailändischen Bodens. Sie betrifft jedoch ausschließlich das Land selbst – nicht Gebäude, nicht Kondominium-Einheiten und nicht Nutzungsrechte.

Aus dieser Grundlogik ergeben sich zwei praktikable und international bewährte Wege, um als Ausländer in Phuket dauerhaft und sicher zu investieren: Freehold über Kondominien oder Leasehold über Villen und Häuser.

Weg 1: Freehold – Kondominium-Eigentum im eigenen Namen

Das Condominium Act B.E. 2522 von 1979 regelt eine wichtige Ausnahme: Ausländer dürfen Wohnungen in einem als Kondominium registrierten Gebäude zu 100 % im eigenen Namen erwerben – echtes, unbeschränktes Freehold-Eigentum, wie es in Deutschland vom Wohnungseigentumsgesetz her bekannt ist.

Die Rahmenbedingungen sind klar geregelt:

• 49 %-Quote: Bis zu 49 % der gesamten Wohnfläche eines Kondominium-Projekts dürfen an Ausländer in Freehold verkauft werden.
• Devisennachweis: Der Kaufpreis muss aus dem Ausland überwiesen werden (FETF – siehe unser Leitfaden zum Kaufprozess).
• Unbefristet und vererbbar: Das Freehold-Eigentum gilt ohne Zeitbegrenzung und geht regulär in die deutsche Erbmasse über.
• Frei veräußerbar: Sie können jederzeit an einen anderen Ausländer (innerhalb der 49 %-Quote) oder an einen Thai verkaufen.

Für Kunden, denen maximale Rechtssicherheit und einfache Struktur wichtig sind, ist ein Freehold-Kondominium in Bangtao, Kamala oder Surin die einfachste und juristisch sauberste Lösung.

Weg 2: Leasehold – die Standardstruktur für Villen

Bei freistehenden Villen ist Freehold für Ausländer nicht möglich, weil dazu das Land gehört. Die international etablierte und rechtlich saubere Alternative ist die Langzeitpacht (Leasehold) nach thailändischem Zivilrecht.

Die typische Struktur:

• 30 Jahre Grundlaufzeit, im Grundbuch (Chanote) auf den Ausländer als Pächter eingetragen.
• Zwei Verlängerungsoptionen zu je 30 Jahren, vertraglich zugesichert – ergibt effektiv 90 Jahre Nutzungsrecht.
• Gebäude im ausländischen Freehold: Das auf dem Land stehende Gebäude kann separat und unbefristet auf den Ausländer eingetragen werden.
• Vererbbar und übertragbar an eigene Kinder oder Dritte.
• Klar geregelte Weiterverkaufs- und Untervermietungsrechte im Leasehold-Vertrag.

Der 30+30+30-Jahre-Struktur haftet mitunter das Vorurteil an, „nur Miete" zu sein. Faktisch handelt es sich um ein im Grundbuch eingetragenes dingliches Nutzungsrecht mit voller wirtschaftlicher Eigentümerstellung: Sie bestimmen über die Nutzung, tragen die Erträge, können vermieten, umbauen (im Rahmen der Baugenehmigung), verkaufen und vererben.

Die Rolle des Anwalts – warum die Vertragsgestaltung entscheidet

Bei Leasehold entscheidet nicht das Prinzip, sondern der konkrete Vertrag über die Qualität Ihres Eigentums. Ein professioneller Leasehold-Vertrag – ausgearbeitet von einem unabhängigen thailändischen Anwalt – sichert Ihnen insbesondere:

• Klar formulierte Verlängerungsoptionen mit fixem Verlängerungspreis (z. B. symbolisch 1.000 THB).
• Vorkaufsrecht (Right of First Refusal) falls der Verpächter das Land verkaufen möchte.
• Untervermietungs- und Weiterverpachtungsrecht für Ferienvermietung.
• Umbau- und Erweiterungsrechte am Gebäude.
• Regelungen zum Todesfall und automatische Übertragung an Erben.
• Registrierung beim Land Department – nur eingetragene Pachtverträge über 3 Jahren sind dinglich wirksam.

Wir arbeiten ausschließlich mit Bauträgern und Verkäufern zusammen, deren Standard-Leasehold-Verträge diese Punkte enthalten oder auf Wunsch entsprechend nachjustiert werden.

Nicht empfohlen: Thai Limited Company

In der Vergangenheit war es üblich, Villen über eine thailändische Limited Company mit Ausländer als Direktor und thailändischen Nominee-Gesellschaftern zu erwerben. Von dieser Struktur raten wir ausdrücklich ab, wenn die Gesellschaft ausschließlich zum Immobilienerwerb dient. Nominee-Konstruktionen verstoßen gegen thailändisches Recht und werden zunehmend behördlich verfolgt.

Legitim bleibt eine Limited Company nur dann, wenn tatsächliches Geschäftsgeschehen (Vermietung, Hotelbetrieb, Restaurant) mit realen thailändischen Mit­gesellschaftern und wirtschaftlicher Substanz stattfindet.

Freehold oder Leasehold – was passt zu Ihnen?

Fazit

Beide Wege sind rechtssicher – wenn sie sauber strukturiert sind. Für ein reines Renditeobjekt in bewährter Struktur ist ein Freehold-Kondominium in einer Top-Lage oft die einfachste Wahl. Wer maximale Privatsphäre, eigenen Pool und individuelle Architektur sucht, kommt an einer Villa im Leasehold nicht vorbei – und erhält bei sauberem Vertrag ein wirtschaftlich vergleichbares Eigentumsrecht.

Wir begleiten Sie durch die Entscheidung und stellen sicher, dass die Vertragsstruktur genau zu Ihrem Ziel passt.